買賣須知 - Thailand - FlyawayHomes 置業飛航

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泰國樓 - 泰國樓買賣須知及置業流程

我們建議對泰國房產有興趣的客人，至少在準備置業前到訪泰國視察當地環境一次，先以曼谷為例，當客人到步後，我們會先安排睇樓。客戶可按自己自住、投資、放租的需要，以及預算，按照各項條件而選擇適合之區域。

一般置業分為四種情況

關於樓花

A. 向發展商購買樓花，物業未正式落成，好處是以較低資本入場，令業主可以先付首期方式買到心儀物業，財務安排更靈活，享受到資本增值帶來的好處。

B. 向業主購買二手樓花，同樣可以先付首期方式買到心儀物業，財務安排更靈活，享受到資本增值帶來的好處。

關於現樓

C. 向發展商買入現樓，好處是以現貨交易，確認所有樓盤條件，穩定賺取租金回報。

D. 向現在業主購買二手樓盤，好處是即買即享受，穩定賺取租金回報。

購買樓花

發展商將付款分為三個階段，三筆款項的分佈將視乎發展商銷售方式而定，總數為100%，現以15%/15%/70%購買一房單位為例。

第一筆金額

總金額約為15%

（業主看中單位後先付 50,000至150,000THB不等的預訂費，再於14日內付清總金額的尾數）

第二筆金額

總金額約為15%

由分期付款或於發展商指定日期付清方式完成

第三筆金額

總金額約為70%

樓宇落成日期前以現金或按揭方式完成交易

A. 直接向發展商購買一手樓花
（第一類－分期樓花供款）

第一筆金額

客戶看中心儀物業，可付上預訂費預留單位，價錢約為50,000至150,000THB，客戶會先得到一份預訂合約。業主需於十四日內付上第一筆金額（減去預訂費）餘數。

第二階段

於物業落成前業主將透過泰國當地銀行，以分期供款過戶方式，或於指定日期前以現金付上第二筆款項。

第三階段

客戶於物業落成日期前將第三筆款項付上，發展商將準備所有樓契，給買方簽署，買家經土地廳完成業主、業權登記手續。（客戶可授權發展商，代買家到土地廳進行業主、業權登記手續）。

B. 購買二手樓花

第一階段

客戶看中心儀物業，而賣方原已付出了第一筆金額和以分期付款方式付上第二筆金額，賣方會以心目中的合理價錢賣予買方，客戶可與賣方磋商是否付上訂金預留單位，價錢一般約為50,000至150,000THB。

第二階段

於物業落成前業主將透過泰國當地銀行，以分期供款過戶方式轉賬至發展商戶口，付上前業主分期付款未完成的第二筆金額，或以現金一筆過付清。

第三階段

客戶於物業落成日期前將第三筆款項付上，發展商將準備所有樓契，給買方簽署，買家經土地廳完成業主、業權登記手續。（客戶可授權發展商代買家到土地廳進行業主、業權登記手續）。

購買現樓

C. 向發展商購買一手現樓

第一階段

客戶看中心儀物業，可付上訂金預留單位，一般為樓價的20-30%，客戶可先付第一筆預訂費(Booking Fee)，約為50,000THB至150,000THB。客戶需於十四日內付上餘數(ContractFee)，一般為樓價的20-30%，即款項總額減去第一筆預訂費用。

第二階段

客戶需於發展商定立的日期前將第二筆款項付上，發展商將準備所有樓契，給買方簽署，買家經土地廳完成業主、業權登記手續。（客戶可授權發展商代買家到土地廳進行業主、業權登記手續）。

D. 購買二手樓

第一階段

第一階段客戶可與賣方磋商，付上預訂費(BookingFee)預留單位，價錢一般約為50,000至150,000THB。

第二階段

買方需於賣方定立的日期前（通常為十四天內）將餘下款項付上，買家可於土地廳完成業主、業權登記手續，客戶可授權置業飛航與賣方到土地廳進行業主、業權登記手續）。

購買現樓

業主首先從海外自己名下的賬戶以外幣存入泰國當地賬戶，在電匯文件註明用途為購買泰國物業(Purchase of Property)，以及泰國屋苑的名稱及地址。我們提議使用匯豐銀行或渣打銀行，因為流程會比較穩妥及快捷，即日電匯，翌日便可完成過數。當外幣成功轉入對方戶口後，收款銀行會將外幣以當日匯率兌換成泰銖轉入收款人或公司戶口，而電匯匯率一般會比其他兌換方式為高。

泰國政府如何保護海外買家？泰國政府為保護海外買家，首先會凍結該筆電匯款項，收款人或公司將不能動用這筆款項，直至置業飛航同事與賣方，於銀行確認此款項用於購買賣方物業，銀行會發出FET(超過50,000美金）或DN（低於50,000美金），當存入所有交易款項後，賣方將需有責任於七日之內將相關樓契或合約轉於買方名下。

其他流程

關於業權

泰國政府限制海外買家最多只可持有項目總面積49%的永久業權（Freehold Land）。簡單舉例，若一個樓盤項目有100伙相同面積單位，最多只可讓海外買家購入49伙的永久業權，若海外買家購買其餘單位，便需改以租用業權（Leasehold Land）的方式持有，租用業權限期30年，期滿再續租。以永久業權購入的物業轉售能力較好，因下一手業主購入亦為永久業權。現時在曼谷買樓的海外買家開始增加，永久業權單位需求龐大。

泰國樓

置業飛航專注發展泰國物業代理業務，並以最全面的一條龍售後服務為客戶帶來十足信心。作為泰國物業的權威，我們對泰國樓投資的前景絕對看好。由經濟層面剖析，根據《Trading Economics》，2018年泰國GDP達到5000億美元以上，而國家受EEC基礎建設發展所影響，令私人及企業投資大大受惠，泰國位處東南亞各個國家的中心點，而近年泰國亦受惠於中國的一帶一路發展，引來大量外國資金投資，加上中美貿易戰的影響，泰國亦成為中國貿易的一個緩沖區，助中國大企業走出困局，現在已有大量企業進駐泰國，阿里巴巴，華為，小米，京東，騰訊，順豐等，可見泰國對於中國企業來說擁有重要的位置。在國策及國家基建方面，泰國亦見其積極向上的精神，泰國除了擁有自家的強大旅遊業及農業發展，現在更推出「泰國4.0」計劃，在食物與生技、健康醫療科技、機器人製造、數位產業與物聯網，以及創意產業與高附加價值服務業上開發，將泰國東邊的北柳（Chachoengsao）、春武里（Chonburi）及羅勇（Rayong）三府等EEC經濟特區重新打造，務求推動泰國4.0產業全面升級。泰國近年逐步完善內外交通網絡，Bang Sue Grand Station站將於2022年開通，成為連接中國及新加坡的交匯點，促進當地旅遊業及商業發展。

買泰國樓可帶來甚麼優點嗎？

近年泰國土地價格平穩上漲，據泰國統計資料顯示，當地土地價格較上一年平均有 8% 的穩定增長，其中曼谷黃金的地段如 Thong Lor、Ekkamai 等更可高達至 10 至12％。另外在外匯儲備方面，泰國於亞洲中排名亦比較高，2016年的外匯儲備亦是12位，擁有2300億儲備（以美金計），比德國、美國和歐洲大部分國家還要高。可見買泰國樓不但可以賺取樓價升值，更可以穩定匯率的大前提下確保泰銖保值，甚至觀望升值。

買泰國樓有甚麼缺點嗎？

泰國地大脈博，假如你是買泰國樓，你便需要清楚自己的目的是甚麼。假如是要投資，期望項目升值，你必需選擇大城市如曼谷和芭堤雅的核心地段，因為泰國地皮甚多，每年新推項目亦很多。但是要找到優質升值能力的項目亦不是難事。你需要尋找市面上信譽可靠的代理，千萬不要誤信廣告和貪便宜。作為海外買家，最好當然是親訪當地，了解當地情形及項目升值潛力。親自睇過先好買。

買泰國樓的好處是甚麼？

對於投資者而言，買泰國樓除了可賺得未來升值的機會，更可收租。在放租放面，在泰國的核心地區置業的租金收益可達 6 厘。泰國樓是世界注名的旅遊國家，買泰國樓除了可作為投資外，也可作為渡假之用。很多人會選擇泰國作為退休的理想地點，因為物價低廉，於大城市甚少風災，而大城市如曼谷和清邁等絕少有地震，適合居住，而且對於長者來說，居於炎熱地方，相比起寒冷地方，年老的發病比例亦大大減少。

買泰國樓有風險嗎？

買泰國樓，也需知道背後風險，作為外國人，未有了解當地情形及各地區特性，正等如隔山買牛，很易買錯貨，要買泰國樓，最好還是要親身到訪當地，加上找可信的代理，搜集足夠的資料，同時亦需了解各項買賣細則，保障自己的權益。例如泰國項目所在位置、發展商、交通、生活配套等元素，都會影響樓價未來的升值能力及放租能力。另外要注意的是，假如你所找的代理未能提供足夠的售後服務，便可能未能將項目的價值釋放，例如驗樓、裝修設計等，做得不好，就找不到租客，變相令項目眨值。